En los últimos años, el mercado inmobiliario ha sido una auténtica locura. Tras un mercado al rojo vivo caracterizado por guerras de ofertas, bajos tipos de interés y precios elevados, los tipos hipotecarios aumentaron hasta el nivel más alto de los últimos 20 años, lo que provocó una desaceleración tanto de la actividad de compra como de los precios de compra. Sin embargo, como el inventario sigue siendo bajo, los precios de las viviendas siguen siendo altos en muchas partes de Estados Unidos.
Hay muchas predicciones sobre el rumbo del mercado de la vivienda en 2023. Pero, ¿qué hay más lejos? Al fin y al cabo, la compra de una vivienda suele requerir una planificación a largo plazo. Hemos pedido a varios expertos inmobiliarios que consulten en sus bolas de cristal y nos den un pronóstico del mercado de la vivienda a cinco años. Desde aquí te vemos, 2027.
El mercado de la vivienda actual
Pero primero, una instantánea del panorama inmobiliario residencial, a partir del otoño de 2022.
Precio de venta de viviendas: El precio promedio de venta de las viviendas existentes aumentó un 8.4 por ciento respecto a hace un año, hasta los 384,800 dólares, según los datos de septiembre de 2022 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). En el caso de las viviendas nuevas, el precio promedio de venta actual en todo el país es de 470,600 dólares, un 14 por ciento más que hace un año, según Danushka Nanayakkara-Skillington, vicepresidenta adjunta de previsión y análisis de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB).
Inventario: Aunque es mayor que en enero de 2022, la oferta de viviendas sigue siendo históricamente baja, dice el economista jefe y vicepresidente mayor de investigación de la NAR, Lawrence Yun. El inventario de viviendas existentes sin vender estaba en una oferta de 3.2 meses en septiembre de 2022.
Días en el mercado: Con un inventario todavía escaso, las viviendas siguen vendiéndose rápidamente. En septiembre de 2022, el número promedio de días en el mercado para las viviendas vendidas osciló entre 13 y 23, dependiendo del precio, según los datos de septiembre de la NAR. En un mercado más típico, es de 45 días, dice Yun.
Viviendas vendidas: Se están vendiendo menos viviendas existentes en todo el país. Según los datos de septiembre de la NAR, durante 2022, la cifra total desestacionalizada bajó de 6.49 millones en enero a 4.71 millones en septiembre. Mientras tanto, las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en julio de 2022 se ubicaron en una tasa anual desestacionalizada de 511 mil, lo que supone un 29.6 por ciento menos que en julio de 2021, según la Oficina del Censo de Estados Unidos y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Tipos hipotecarios a 30 años: Según Freddie Mac, el tipo promedio actual de las hipotecas fijas a 30 años era del 7.08 por ciento, el más alto de los últimos 20 años.
Nuevas viviendas iniciadas: Según Nanayakkara-Skillington, la tasa anual desestacionalizada de nuevas viviendas unifamiliares iniciadas es de 892 mil, lo que supone un descenso del 18.5 por ciento respecto al año pasado.
El pronóstico de los tipos hipotecarios y los intereses
Los tipos de interés hipotecarios podrían seguir aumentando durante unas semanas o meses, dice Yun, y añade que el siete por ciento parece ser el nivel para el resto de este año y la mayor parte del año próximo. Dentro de dos años, el interés debería volver al cinco y medio o al seis por ciento, añade. Nanayakkara-Skillington está de acuerdo, y predice que los intereses bajarán a cerca del seis por ciento a mediados de 2024.
Dado que los intereses son altos, Yun prevé un mayor interés por las hipotecas de tipo variable (ARM) hasta el año próximo. Sin embargo, después de eso, predice que el 90 por ciento de los estadounidenses volverán a la vía tradicional de la hipoteca fija a 30 años. Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate, está de acuerdo y afirma que la hipoteca de intereses fijo a 30 años seguirá siendo el producto dominante. “Proporciona la seguridad que quieren los prestatarios, los prestamistas pueden venderlas a los inversores, y hay un vibrante mercado secundario de inversores globales ansiosos por comprarlas”, afirma.
Predicciones sobre el precio de la vivienda
Yun prevé que el año próximo no habrá cambios en los precios de compra en todo el país, con aumentos o disminuciones de alrededor del cinco por ciento. La única excepción es California, dice, donde el mercado podría experimentar un descenso del 10 por ciento: “Como es tan caro, California es siempre la más vulnerable a los cambios en los tipos de interés”. En general, en cinco años, espera que los precios se hayan revalorizado un total de entre el 15 y el 25 por ciento.
McBride tiene una perspectiva similar. Prevé que los precios de las viviendas tendrán una revalorización anual de un dígito bajo o medio durante los próximos cinco años. Esta tasa de revalorización, dice, es coherente con la media a largo plazo del aumento de los precios de la vivienda en un punto porcentual por encima de la tasa de inflación.
¿Se derrumbará el mercado de la vivienda?
Aunque ha mostrado propiedades similares a las de una burbuja, Yun no espera que el mercado inmobiliario residencial estalle violentamente. Aunque predice que las ventas estarán en su punto más bajo el año próximo, con solo 5.3 millones de unidades vendidas, prevé un aumento gradual después, hasta llegar a los seis millones de unidades anuales en 2027. A pesar del aumento de los intereses hipotecarios, los precios de la vivienda siguen estando por encima de los de hace un año, añade. Incluso si disminuyen un cinco por ciento (o un 10 por ciento en California) el año próximo, eso no está cerca de un desplome, que se caracteriza por una caída de un tercio. “Un descenso del 30 por ciento no se producirá porque no hay suficiente inventario”, explica. “Un colapso se produce con un exceso de oferta”. Cree que la escasez de viviendas continuará este año, y que la oferta se equilibrará en cinco años.
¿Se convertirá en un mercado de compradores?
Yun espera que continúe el mercado del vendedor, mientras el inventario de viviendas siga siendo bajo. Sin embargo, para dentro de cinco años, prevé un mercado equilibrado, en el que ni el comprador ni el vendedor tengan el control. En cambio, el poder de negociación entre las partes estará más igualado y dependerá de cada caso.
Caroline Feeney, editora ejecutiva de HomeLight, cree que el cambio de un mercado de vendedores ya comenzó. Según una encuesta reciente realizada por la empresa, solo el 51 por ciento de los agentes de HomeLight describieron su mercado local actual como un mercado de vendedores. También espera un mercado equilibrado dentro de unos años.
¿Dónde y qué tipo de viviendas se construirán?
Como los horarios de trabajo híbridos se están convirtiendo en la norma y los desplazamientos al trabajo ya no son tan relevantes, Yun predice que el mercado suburbano seguirá siendo fuerte. Mientras tanto, el 55 por ciento de los principales agentes de HomeLight creen que los mercados que se calentaron más rápidamente durante la pandemia (entre ellos Austin, Phoenix y Boise) serán probablemente los primeros en enfriarse y ver los mayores descensos durante una corrección del mercado, dice Feeney. Yun espera un crecimiento en las zonas con aumento de población, a saber, las Carolinas, Florida, Texas y Tennessee. Respaldando su predicción, el 50 por ciento de la nueva construcción de viviendas unifamiliares se encuentra en el Sur, señala Nanayakkara-Skillington.
El número de viviendas unifamiliares en construcción ha disminuido en los últimos cuatro meses. En cambio, el número de viviendas plurifamiliares en construcción ha aumentado en los últimos años, dice Feeney, que atribuye este crecimiento en parte a sus precios más bajos —los apartamentos suelen ser más baratos que las casas unifamiliares— y a la presión ejercida sobre los municipios para aliviar la escasez y proporcionar más viviendas asequibles. Aun así, con los elevados tipos de interés de las hipotecas y los precios inflacionistas de los materiales de construcción, Nanayakkara-Skillington espera que el crecimiento del mercado multifamiliar se estabilice dentro de unos años, y que el número de nuevas construcciones disminuya un ocho por ciento en 2023, y otro cinco por ciento en 2024.
Consejos para ahorrar para una vivienda
Dado que la compra de una vivienda es una adquisición tan importante, empezar a ahorrar con cinco años de antelación es perfectamente razonable. He aquí algunas estrategias para poner tus finanzas en forma para los pagos iniciales –quieres ser capaz de dar el habitual 20 por ciento de enganche, para evitar el costo extra del seguro hipotecario– y, por supuesto, para las preaprobaciones de hipotecas.
1. Piensa en el poder adquisitivo
Por supuesto que trabajas por amor, no por dinero. Pero el dinero también es importante. Averigua la forma correcta de pedir un aumento a tu empleador, o estate dispuesto a buscar otras oportunidades: ese suele ser el camino más rápido para conseguir un aumento salarial significativo. El sesenta por ciento de los trabajadores que cambiaron de trabajo el año pasado ganaron más dinero en sus nuevas funciones, incluso teniendo en cuenta el rápido ritmo de la inflación, según un estudio reciente del Pew Research Center.
2. Disminuye tu deuda
Poder comprar una vivienda no consiste solo en hacer crecer tu cuenta bancaria. Es igualmente importante centrarse en reducir la cantidad de dinero que debes en tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles y pagos de auto. Al reducir tu ratio deuda-ingresos (DTI), estarás en mejor posición para poder optar a una hipoteca más adelante.
3. Ten en cuenta los costos ocultos de la compra de una vivienda
El precio de compra es el gran gasto, pero la compra de una vivienda tiene otros gastos menos evidentes. También tendrás que estar preparado para pagar los costos de cierre: los honorarios del prestamista, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de tasación y otros gastos administrativos y de profesionales. Estos se acumulan rápidamente. En 2021, el promedio de los costos de cierre fue de 6,905 dólares, según ClosingCorp.
Dado que te vas a gastar varios miles en costos de cierre, es imprescindible que te quedes en una casa el tiempo suficiente para alcanzar el punto de equilibrio (por no hablar de obtener beneficios). Si compras una casa y la vendes un año o dos después, probablemente no saldrás ganando. Cinco años es lo habitual.
4. Céntrate en los mercados locales, no en los nacionales
Sí, muchas publicaciones (incluida la nuestra) están llenas de generalizaciones sobre “el mercado inmobiliario”. Pero los mercados inmobiliarios están hiperlocalizados, y varían mucho no solo de una región a otra, sino de un estado a otro, e incluso dentro de un mismo estado. Los costos, los precios y los requisitos van a ser muy diferentes en Pensacola que en Palm Beach, por ejemplo. Cuando pienses en el presupuesto de una casa, ten en cuenta las tendencias nacionales más amplias, pero es más útil centrarse en las condiciones del mercado de la vivienda en la ciudad e incluso en el vecindario concreto donde quieres comprar o mudarte. Intenta centrarte en los más asequibles, donde tus dólares te aportarán el mayor beneficio para la vivienda.
